Kat Mülkiyeti Nedir ?

Kat mülkiyeti kavramından bahsedebilmek için öncelikle tamamlanmış bir yapının varlığı aranır. Tamamlanmış yapının belirli bölmelerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilir. İşte bu bağımsız her bölümün üzerinde kat mülkiyeti söz konusu olacaktır. Bağımsız bölümler kat, daire, dükkan, büro, depo, mağaza gibi ayrı olarak tek başına kullanılmaya elverişli yerler olabilir. Bu tür mülkiyetin kurulabilmesi  önem arz eden olgu yapının tamamlanmış ve tek başına kullanılmaya elverişli bölümlerin olmasıdır.

Kat Mülkiyeti Ne Demek ?

Kat mülkiyeti tanımı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1. maddesinde tanımlanmıştır:

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Buna göre bir taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için o taşınmazın tamamlanmış olması ve tek başına kullanılabilecek bölümlerin olması gerekmektedir. Bu durumda bağımsız mülkiyet hakları kurulabilecektir. Bağımsız mülkiyet hakları yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapı üzerinde de kurulabilir. Yapının tamamlanması halinde geçerli olacak şekilde bir ortak malikleri tarafından bir sözleşme ile taahhütte bulunulabilir.

Kat mülkiyetine geçilebilmesi için tüm ortakların rızası gerekir.

Taşınmazlar üzerinde diğer irtifak hakları da kurulabilecektir.

Taşınmazlar Üzerinde Kurulabilecek Diğer İrtifak Hakları

Taşınmazlar üzerinde irtifak hakları kurulabilir. Kurulabilecek irtifak hakları şunlardır:

• Üst Hakkı,
• Kaynak Hakkı,
• Mecra Hakkı,
• Su Hakkı,
• Geçit İrtifakı.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır

Kat mülkiyeti arsa payı, gayrimenkuldeki ortak yerler ile bağlantılı bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet mahiyeti itibarı ile özel bir mülkiyettir. Kat irtifakı ise arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Kat mülkiyetinde tamamlanmış olma ve kullanıma uygun bağımsız bölümlerin varlığı aranırken kat irtifakı ise tamamlanmamış bir inşaat üzerinde de kurulabilir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçilebilmesi için tüm maliklerin, ortakların rızası gerekmektedir. Yapı kullanma izni belgesine dayanılarak resen geçiş yapılır. Yapı kullanma izni ilgili belediye başvurularak alınır. Bu durumda arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi yeterli olacaktır.

Arsa payları bağımsız bölümler ile oranlı olarak tahsil edilmez ise ister zarara uğramış olsun ister olmasın  tüm kat malikleri, irtifak sahipleri arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu durumda yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır.

Kat Mülkiyeti Yargıtay Kararı

Yargıtay’ın 18. Hukuk Dairesinin 2016/5303 E. 2016/9069 K. sayılı 06.06.2016 tarihli kararında aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur:

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 3. maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda; davacının dava konusu anataşınmazda ilk olarak 28.04.1959 tarihinde 1/6 hisse satın aldığı ve “3. kat ve dairesi üzerine” lehine irtifak hakkı tescil ettirdiği, davacının 03.10.1967 tarihli dilekçesi ile anataşınmazda diğer daireler üzerinde kat irtifakının kurulmadığını beyanla anataşınmazda kat mülkiyetinin kurulması için tapu müdürlüğüne müracaat ettiği, bunun üzerine her katta bir bağımsız bölüm bulunan zemin ve iki kattan müteşekkil binada her bağımsız bölüm için 2/6 arsa paylı kat mülkiyetinin kurulduğu,

davacının üç nolu dairedeki diğer ½ hisseyi 23.06.2010 tarihinde satın alarak bağımsız bölümün tam maliki olduğu anlaşılmakla, davacının taşınmazdaki arsa paylarının mevcut haliyle kat mülkiyetine çevrilmesine rızası mevcut olup, kendisi tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılmayacağı ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunmadığı dikkate alınarak davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…

Sonuç

Kat mülkiyeti 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1. maddesinde tanımlanmış ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyetine geçiş yapılabilmesi için tamamlanmış bir yapıdan bahsedebilmeliyiz. Tamamlanmamış yapılar üzerinde bu tür mülkiyetin kurulması mümkün olmayacaktır. Bu durumda ancak kat irtifakı söz konusu olacaktır. Tamamlanmış yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için bu yapının içerisinde kullanıma elverişli bağımsız bölümlerin olması gerekir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılabilmesi için tüm ortakların, maliklerin rızası gerekir. Tüm ortak ve maliklerin rızası alındıktan sonra yapı kullanım izni almak için belediyeye başvuru yapılmalıdır. Yapı kullanım izni alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş resen sağlanacaktır.

Bağımsız bölümlerin paylaşımı arsa paylarına uygun olarak yapılmamış ise malik veya ortaklardan her biri bu hususun düzeltilmesi için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.