Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın satışının ileri bir tarihte yapılacağı taahhüdünü içeren, her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satış olgusu gerçekleşmez sadece taşınmazın yapılan sözleşmeye uygun olarak belirlenen tarihte satımı konusunda anlaşma yapılır. Sözleşmenin taraflarından biri taşınmazın tapuda satışını, devrini borçlanırken diğer taraf ise sözleşmede belirlenen meblağı ödemekle borçlanır. Kısacası her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Taraflardan biri edimini yerine getirmezse diğeri de yükümlülüğünü eda etmekten kaçınabilir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmediği sürece nispi nitelikte bir hak doğurur. Yani sadece sözleşmelerin tarafların arasında hüküm ifade eder. Üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmek bu durumda mümkün değildir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Nasıl Yapılır ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik şartı resmi yazılı şekilde yapılmasıdır. Resmî ve yazılı olmaması halinde sözleşme geçerlilik şartlarını taşımadığından geçersiz olacaktır. Bu durumda taraflar sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınabilirler. Taraflardan her biri sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilirler.
Geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter veya tapu dairesinde yapılabilir. Tarafların imzalarını içeren, belirli bir taşınmazın vurgulandığı, bedel içeren ve satış taahhüdü mevcut olan sözleşmelerdir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri niteliği itibariyle taahhüt temelli olduğundan bir gayrimenkul için taşınmaz satış vaadi yapılmak isteniyorsa bu gayrimenkul üzerinde mülkiyet hakkının olup olmaması önem arz etmez. Yani kişi kendi mülkiyetinde olmayan bir gayrimenkul için de diğer tarafla satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Lakin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde devir borcunu içeren tarih geldiğinde diğer taraf bedeli ödemeye hazır olduğunu iletir ve taşınmazı devretmekle yükümlü olan taraf devri gerçekleştiremezse borcu devam edecektir. Gayrimenkulün devri borcunun yerini tazminat yükümlülüğü alacaktır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerlilik Şartları Nelerdir ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre “taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmediyse geçerli olmaz.
Yine 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 1009. Maddesine göre de “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.”
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapuda şerh edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Fakat tapuda şerh edilirse, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın bir üçüncü kişiye satılması halinde sözleşme ile alım hakkına sahip olan taraf bu hakkını üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir. Kısaca belirtmek gerekirse; tapu kütüğüne şerh verilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi mutlak hak gibi herkese karşı ileri sürülebilirken tapu kütüğüne şerh verilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise nispi nitelikte bir hak doğurur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuda veya noterde yapılabilir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Sona Erer ?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi her zaman tarafların ortak iradeleri ile karşılıklı olarak sona erdirilebilir. Yine şartların varlığı halinde tek taraflı olarak da sözleşmeden dönülebilir. Örneğin; karşı tarafın yükümlü olduğu edimi yerine getirmemesi, objektif imkansızlık vb.
Sözleşmenin ifası ile birlikte de sözleşme sona erer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış ve belirlenen taşınmazın devri satış sözleşmesi ile sağlanmış ise bu durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükmü sona erer, satış sözleşmesi yerini alır. Taraflar artık satış sözleşmesinin hükümlerine uygun hareket etmekle yükümlü olur.