Selimoğlu Hukuk & Danışmanlık

Tahliye Davası

Tahliye davası kiracı ve kiraya veren arasındaki kira ilişkisini sona erdiren hukuki bir yoldur. Borçlar kanunda düzenlenen tahliye davası kiraya verenin kiracıyı hukuka uygun bir şekilde taşınmazdan çıkarılmasını sağlar. Kiracın konut veya çatılı işyerinden tahliye davası ile çıkarılabilmesi için haklı sebeplerin varlığı aranır. Haklı sebeplerin olmaması halinde kanuni sürelere uyulmadan kiracının tahliye davası ile konut veya çatılı işyerinden çıkarılabilmesi mümkün değildir. Borçlar kanunda yapılan düzenlemenin yanında kiracının tahliyesini sağlayabilecek bir diğer yol ise İcra İflas Kanununda düzenlenen tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Tahliye Nedir

Tahliye davası kiracının konut veya çatılı işyerinden haklı sebeplere dayanılarak çıkarılmasını sağlar. Tahliye kelimesi TDK‘ da “Boşaltma, tutukluyu serbest bırakma” anlamlarında tanımlanmıştır. Kiracıyı tahliye edebilmek için dava açılabilmesi için haklı bir sebebin varlığı aranır. Bu sebepler kiraya verenden kaynaklanabileceği gibi kiracıdan kaynaklanan sebepler de olabilir. Kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan haklı sebepleri açıklamadan önce kira sözleşmesi hakkında kısa bir bilgi vermek yerinde olacaktır.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinde kiraya veren kiraya verilen bir taşınır veya taşınmazın kullanımını kiracıya sunarken, kiracı ise bu kullanıma karşılık bir miktar para ödemeyi taahhüt eder. Karşılıklı borç yükleyen, iradi bir sözleşme olan kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması şart değildir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Yine bir malı kiralayabilmek için o malın maliki olmaya da gerek yoktur. Malın teslimi zamanında teslimi yapamayan kiraya veren sözleşmeye aykırılıktan doğabilecek sonuçlara katlanır. Kira sözleşmesi iki taraf için de bir bağlılık içermektedir, bu sebeple sözleşmenin fesih edilebilmesi şartlara bağlanmıştır. Hukuka aykırı şekilde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, sona erdiren taraf aleyhine tazminat borcu doğurabilmektedir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenler

Tahliye davası açılabilmesi için haklı bir sebebin varlığı aranır. Haklı sebebin kaynağı kiraya veren de kiracı da olabilir. Kiraya verenden kaynaklanan nedenler Türk Borçlar Kanununun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler şunlardır:

  • Gereksinim, yeniden inşa ve imar,
  • Yeni malikin gereksinimi.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

Kiraya veren kira sözleşmesini gereksinim, yeniden inşa ve imar sebeplerinden birine dayanarak fesih edebilmek için dava açabilir. Gereksinim sebebiyle dava açılabilmesi için, kiralanana kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin gereksiniminin doğmuş olması gerekir. Kanunda sınırlı olarak sayılan bu kişilerin dışındaki kişilerin gereksinimi doğduğundan bahisle dava açılamayacaktır. Yani örneğin; “Çok sevdiğim komşumun bu eve ihtiyacı var, evi tahliye et” denilemeyecektir.

Kiralanan taşınmazın eskimesi, zarara uğraması vb. sebeplerden dolayı yıkılarak yeniden inşa edilmesi veya onarımı gerekebilmektedir. Onarım sebebiyle kiracının tahliyesinin talep edilebilmesi için bu onarımın esaslı olması gerekmektedir. Yine kiralananın genişletilmesine, değiştirilmesine gerek duyulabilir. Bu onarım, değiştirilme veya genişletilme sırasında kiralananın kullanımı mümkün değilse kanuni sürelere de uyularak kiracı tahliye edilebilir.

Kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa sürenin sonunda kiracının tahliyesi için kiraya veren tarafından dava açılabilir.
Belirsiz süreli bir kira sözleşmesi söz konusu ise genel hükümlerdeki sürelere uyularak bir tarih belirlenir ve bu tarihten başlayarak kiraya veren tarafından bir aylık süre içerisinde tahliye talepli dava açılmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananın mülkiyetinin satım, devir, bağış gibi sebeplerle bir başkasına geçmesi halinde yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmak zorunda olduğu kişiler için bir gereksinim söz konusu olması halinde, malik sıfatını kazandığı tarihten itibaren bir ay içerisinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim tarihi üzerinden altı ay geçmesi ile birlikte yeni malik tarafından açılacak bir davayla kira ilişkisi sona erdirilebilecektir.

Kiralananı sonradan edinen yeni malik dilerse bu dava hakkını kira sözleşmesinin bitimi tarihine kadar da saklayabilir. Kira sözleşmesinin bitimi tarihinden başlamak kaydı ile bir ay içerisinde dava açarak kiracının tahliye edilmesini sağlayabilir

tahliye davası

Kiracıdan Kaynaklanan Nedenler

Tahliye davası kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de açılabilmektedir. Kiraya veren bu nedenlerden birinin varlığı halinde yasal sürelere uyarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracıdan kaynaklanabilecek olan nedenler Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiracıdan kaynaklanan sebepler şunlardır:

Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin bir taahhütname kiraya verene verebilir. Verilen bu taahhüte tahliye taahhütnamesi denir. Tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde kiracı, kiralanandan çıkacağı tarihe riayet etmelidir. Taahhütnamede yazılı olan tarihte taşınmazı boşaltmalıdır. Taşınmaz verilen taahhüt süresi içerisinde boşaltılmaz ise bu süreden başlamak kaydı ile bir ay içerinde kiraya veren tarafından icraya başvurularak veyahut tahliye davası açılarak kiracının kiralanandan çıkarılması sağlanabilir.

Bir kira dönemi içerisinde kiracı aleyhinde iki haklı ihtarın yapılması da kiracıdan kaynaklanan sebeplerden biridir.
İki haklı ihtar nedir ?

Bir yıldan daha az süreli olan kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya veren tarafından yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulursa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içerisinde tahliye talebiyle dava açılabilecektir. Bu durumda kira sözleşmesi sona erdirilir.

Yine kira sözleşmesinin süresi bir yıl veya daha uzun süreli ise bir kira yılı veyahut bir kira yılını aşan süre içinde kira bedeli kiracı tarafından ödenmez ve kiraya veren tarafından iki haklı ihtar çekilirse kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilecektir.

Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin, kiralanan taşınmazın bulunduğu ilçe veya belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunması halinde kiraya veren bu durumu kira sözleşmesinin kurulmasından önce veya sözleşme sırasında bilmiyor ise, kiracıyla yapılan sözleşmenin bitiminden başlamak şartıyla bir içerisinde dava açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir.

Tahliye Davasında Mahkeme

Tahliye davasında asıl görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Lakin tahliye talipli icra takibiyle kiracının kiralanandan çıkarılması söz konusu olacak ise bu doğrultuda açılan davalarda görevli mahkeme icra hukuk mahkemeleridir. Taşınmazın aynından kaynaklanan davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davası ise taşınmazın aynından kaynaklanmayan bir dava türü olduğundan kesin yetki söz konusu değildir. Bu tür davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabileceği gibi davalının ikametgahının bulunduğu yerde de açılabilecektir.

Sonuç

Tahliye davası haklı sebeplerin varlığı halinde ve yasal sürelere uyularak açılabilmektedir. Kiraya veren tarafından açılan tahliye davası taraflar arasındaki kira sözleşmesini sona erdirmeyi amaçlamaktadır. Tahliye davası kiracıdan kaynaklanan sebeplerle açılabileceği gibi kiraya verenden kaynaklı nedenlerle de açılabilmektedir. Tahliye sebebi, netice itibariyle herhangi bir farklılık arz etmese de kanuni sürelerin, izlenecek yolun belirlenmesinde önem arz edecektir. Kiraya veren kiracının tahliyesini dava yoluyla talep edebileceği gibi tahliye talepli ilamsız icra takibiyle de sağlayabilir. Tahliye davası sonunda haklı sebeplerin varlığı halinde mahkeme tarafından kiracının kiralanandan çıkarılmasına, davacının tahliye talebinin haksız olması halinde ise davanın reddine karar verilecektir. Tahliye konusunu en kolay ve en kısa yoldan çözebilmek adına alanında uzman bir avukattan hukuki yardım almak faydalı olacaktır.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Tahliye davası kira ilişkisinden kaynaklanan bir davadır. Kiracının kiralanandan çıkarılması için doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açılabileceği gibi tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi başlatılmış ise buna dayanarak açılacak olan davada görevli mahkeme icra hukuk mahkemeleridir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?

Tahliye davası genel olarak kısa sürede sonuçlandırılan davalardan biridir. Basit yargılama usulü uygulanır. Tahliye davasının ne kadar sürede sonuçlanacağı hususunda davanın açıldığı yer mahkemesinin iş yoğunluğu büyük önem arz etmektedir. Lakin bu süre çok istisnai durumlar olmadığı sürece iki yılı geçmeyecektir. Altı aylık süre içerisinde de davanın sonuçlanması mümkündür.

Yorum Bırakın

Bize Ulaşın

Adres: Vatan Cad. No:4 Kat:3 D:10 Avrasya İş Merkezi
Kağıthane / İstanbul.
GSM: 0(533) 417 62 66​ [email protected] Çalışma Saatleri: Pazartesi-Cuma 09.00-18.00

İletişim Sayfası                                 

Son Yazılar

isim değiştirme soyisim mahkeme nüfus müdürlüğü
İsim Değiştirme Nasıl Yapılır ? 2024
Mart 12, 2024
kiraya verenin hakları kiracı tahliye
Kiraya Verenin Hakları 2024
Şubat 12, 2024
mobbing psikolojik şiddet baskı zorbalık
Mobbing Nedir ? 2024
Şubat 11, 2024